Panorámavesztés a szomszéd építkezése miatt
Gyakran előfordul, hogy egy építkezés mindenben megfelel az építéshatósági követelményeknek, miközben az építmény úgy kerül kialakításra, hogy az elveszi egy másik ingatlan panorámáját vagy éppen lehetőséget ad arra, hogy a szomszéd az ingatlan intim kertjébe folyamatos betekintsen. Ebben az esetben az ingatlan értéke csökken, azaz a tulajdonosának kára keletkezik. Milyen esetben jogosult kártérítésre?
A Ptk. szerint:
„5:23. § [A dolog használatának általános magánjogi korlátja] A tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédokat szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné.”“6:518. § [A károkozás általános tilalma] A törvény tiltja a jogellenes károkozást.”“6:519. § [A felelősség általános szabálya] Aki másnak jogellenesen kárt okoz, köteles azt megtéríteni. Mentesül a felelősség alól a károkozó, ha bizonyítja, hogy magatartása nem volt felróható.”“6:522. § [A kártérítési kötelezettség terjedelme] (1) A károkozó a károsult teljes kárát köteles megtéríteni.(2) A teljes kártérítés körében a károkozó köteles megtérítenia) a károsult vagyonában beállott értékcsökkenést;b) az elmaradt vagyoni előnyt; ésc) a károsultat ért vagyoni hátrányok kiküszöböléséhez szükséges költségeket.”“6:532. § [A kártérítés esedékessége] A kártérítés a károsodás bekövetkeztekor nyomban esedékes.”A bírósági gyakorlat már évtizedek óta foglalkozik az elvesztett panoráma által okozott értékcsökkenésre alapított kártérítési perekkel. A hatályos Ptk. alapján is már több bírósági döntés született, így például a BDT.2015.3360. számú eseti döntés világosan jelzi azt, hogy a korábbi konzekvens bírói gyakorlat az új Ptk. alatt is változatlanul jogvédelemben részesíti az értékcsökkenést szenvedett ingatlanok tulajdonosait.
Ezen döntés lényege szerint: „Ahhoz, hogy az építtető a szomszéd szükségtelen zavarásának felróhatósága alól kimentse magát, azt kell bizonyítania, hogy az építkezés csak ezen módon volt megvalósítható. Ennek során nem már a megvalósult épület adottságaiból kell kiindulni, hanem azt kell vizsgálni, hogy megfelelően összehangolt tervezés esetén más, a szomszédok érdekeit is szem előtt tartó megoldás az építtető saját tulajdonosi érdekeinek aránytalan sérelme nélkül megvalósítható lett volna-e”.
Azaz, a szomszéd ingatlanában bekövetkezett értékcsökkenés miatti kártérítési felelősség alól az a körülmény sem mentesít, ha építési engedéllyel, és annak megfelelően történt az építkezés. A kár pontos összegének megállapítása igazságügyi szakértői vélemény figyelembevételével lehetséges.
